2021年至2024年，中国房地产市场经历了从狂热到冷却的重大转折。房价从多年上涨转为普遍下跌，购房者信心持续低迷。政策层面，政府打出“组合拳”试图挽救市场，却依然未能扭转颓势。房企爆雷、烂尾楼现象、购房需求锐减等，成为这轮房地产周期的关键词。2024年，楼市将何去何从？房价走势是否会继续下探？政府又将如何调整政策以应对这一困局？

带着这些疑问，我们从房价下跌的背景说起，逐步分析购房信心丧失的原因、政府的政策应对措施，以及未来可能出现的3大变化。

回顾2021年至2024年，中国房地产市场从“高烧”逐渐冷却，房价普遍进入下降通道。不同于过去的“买房即赚钱”，如今的市场甚至出现了“越便宜越没人买”的怪现象。以二手房市场为例，多地挂牌量居高不下，价格下调几十万元也难以吸引购房者。有数据显示，新建商品房销售面积和销售额都大幅下降：2024年1-10月，全国销售面积约为7.79亿平方米，同比下降15.8%；销售额约为7.69万亿元，同比下降20.9%。

购房者的热情为何骤降？一方面，房价失去了快速升值的赚钱效应，炒房客退出市场；另一方面，居民收入下降、失业风险加大，房贷压力让许多人望而却步。此外城市人口出生率下降导致购房需求持续萎缩，一些三四线城市的“鬼城”化趋势愈演愈烈。

2024年的房地产市场，无法回避“烂尾楼”现象的影响。在过去几年中，恒大集团等大型房企因高杠杆扩张导致资金链断裂，总负债高达2.5万亿元，成为全球负债最多的房地产公司。烂尾楼不仅令购房者遭受巨大经济损失，也深刻打击了市场信心。据统计，已有数十万人受到烂尾楼问题的波及，期房模式逐渐成为房地产市场的“雷区”。

其他房企也面临类似困境，多家企业因资金链断裂陷入债务危机，新项目停滞不前，现有项目难以交付，购房者对房屋的安全性和品质产生了严重怀疑。这种信任危机，直接导致了购房需求的持续萎缩。

除了房企爆雷的直接影响，更深层次的变化在于年轻一代购房观念的转变。在过去，房子被视为财富的象征，是许多人奋斗的目标。但越来越多的年轻人不再将买房视为人生必选项，而是转向租房生活。“房子只是生活的服务品，不再是身份的象征”——这一理念正在年轻人中逐渐流行。

面对房地产市场的持续低迷，政府从2024年初开始推出一系列救市政策，试图提振市场信心。政策措施涵盖降低购房成本、放松限购、解决烂尾楼问题等方面。虽然部分地区初见成效，但整体市场复苏仍未如预期。

为了减轻购房者的经济压力，政府采取了多项措施降低购房成本。例如银行贷款利率降至历史低点3.5%，多地上调了公积金贷款额度，契税和增值税也有所减免。这些政策在一定程度上降低了购房门槛，但并未有效刺激需求。很多购房者仍然选择观望，担心房价进一步下跌或房屋交付风险。

为了刺激成交，一些城市放松了限购政策。二三线城市基本全面解除限购，而一线城市的非核心区域也开始放宽购房限制。这些政策对市场的提振作用有限，更多的购房者仍在观望政策的持续性以及房价的未来走势。

“保交楼”政策是2024年政府救市的一大亮点，通过敦促房企加快项目建设，确保期房按时交付，政府试图稳住购房者信心。同时现房销售的比例也在逐步提升，以此降低购房风险。尽管如此，烂尾楼问题的彻底解决仍需时间，短期内难以完全恢复购房者的信任。

随着政策的逐步推进，2024年房地产市场或将迎来3大变化，从投资属性向居住属性转变。

未来的房价走势可能呈现“稳中有降”的趋势，政府的救市政策旨在避免房价大幅下跌，同时通过逐步挤出市场泡沫，让房价更趋合理。以“时间换空间”，实现楼市的“软着陆”，是当前政策的核心目标。

房价调整的过程不会一蹴而就，尤其是在人口老龄化和出生率下降的背景下，长期的购房需求疲软将对房价形成持续压力。

房企高杠杆模式的弊端在本轮市场调整中暴露无遗，未来开发商将逐步降低期房销售比例，更多采用现房销售模式，以此提高购房者信任。同时高端住宅、智慧社区等新型项目可能成为开发商的新增长点。此外房企还将积极参与旧改和保障房建设，为政府提供人才公寓、共有产权房等，探索新的盈利模式。

随着年轻人购房观念的转变，租房市场的需求将持续上升。长租公寓、共享住宅等新型租赁模式将成为未来房地产市场的重要组成部分。政府也在通过出台土地、金融、税收优惠政策，鼓励开发商提供优质租赁房源，从而推动“租购并举”模式的落实。

以德国为代表的国际经验表明，高质量的租赁市场能够有效缓解住房压力，同时推动房地产市场的长效机制建设。这一模式可能成为中国房地产市场未来发展的重要方向。

尽管政策利好频出，但房地产市场复苏并非易事。其中购房者信心不足是当前最大的挑战。对于许多人来说，房价虽然下降，但对未来的经济预期仍不乐观，观望情绪浓厚。如果政策执行不到位，市场复苏的进程可能被进一步拖慢。

同时人口老龄化和出生率下降对楼市的长期需求构成威胁，尤其是在三四线城市，过剩房源和高空置率的问题需要重点解决。

从房价下跌、购房信心丧失，到房企转型、政府救市，2024年的中国房地产市场正经历深刻调整。从“催买房”到“动真格”，国家的政策组合拳正在发挥作用，但市场的全面复苏还需时间。未来房地产市场将更加注重居住属性，租购并举和规范发展将成为大势所趋。这不仅是应对楼市寒冬的必然选择，也是实现可持续发展的长远之计。

转自：湖州招聘网