从2001年中国引入公摊面积计价制度，到2025年部分城市宣布取消公摊面积，这项政策的调整背后到底经历了什么？为何公摊面积成为购房者的“痛点”？取消公摊后又会对房地产市场带来怎样的深远影响？

近年来，随着房地产市场的调整和购房者权益意识的觉醒，公摊面积这一备受争议的制度逐渐走向改革的前沿。从广东肇庆到湖南衡阳，从河北张家口到浙江绍兴，各地正在逐步迈向房屋按套内面积计价的新时代。这一改革不仅回应了购房者的呼声，也将对中国的房地产市场产生深远的影响。

2001年，中国正式引入公摊面积计价制度，明确规定商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。根据当时的规定：

套内建筑面积包括：

套内使用面积

套内墙体面积

阳台面积（封闭阳台按全面积计算，非封闭阳台按一半计算）。

公摊面积则包括：电梯、楼梯、走廊、门厅、地下室等公共部分。

这一制度的初衷是为了规范房地产市场，方便房屋交易计价。随着时间的推移，公摊面积却逐渐成为购房者的“隐形负担”。

公摊面积存在的问题：

不透明性：公摊面积的计算规则复杂且未公开，不同楼盘的公摊比例差异巨大。购房者往往无法核实开发商提供的数据，这为开发商利用公摊面积牟利提供了空间。

隐形消费：公摊面积不仅增加了购房成本，还涉及物业费、暖气费等后续支出。例如，一栋建筑面积100㎡的房屋，公摊面积可能占20-30㎡，购房者实际可用面积仅70-80㎡，但仍需为全部建筑面积缴纳费用。

不公平现象：部分楼盘公摊面积过高，甚至超过50%。例如，山东高密市某楼盘的公摊系数高达52.35%，购房者花费的近一半资金用在了无法直接使用的公摊部分上。

得房率低：得房率，即套内面积占建筑面积的比例，直接影响购房者的实际使用感受。一些购房者吐槽，购买建筑面积为120㎡的房屋，实际使用面积仅78㎡，公摊面积高达42㎡，不仅损失使用面积，还需要为这些不可用空间支付额外费用。

公摊面积并非中国独有的现象，但其他地区早已采取了不同的解决方式。2013年，香港通过立法取消公摊面积计价，明确房屋售价以套内面积计算。这一改革显著提升了市场透明度，并成为内地购房者呼吁取消公摊面积的一个重要参照。

2023年5月，广东肇庆率先发布“21条”措施，明确从2024年5月1日起，商品房将按套内面积计价宣传销售。紧随其后，2023年9月4日，湖南湘潭市提出优化住房销售方式，允许开发商按套内面积计价宣传销售。这些试点地区的举措，为全国范围内取消公摊面积积累了宝贵经验。

2023年12月12日，湖南衡阳市宣布，从2025年1月1日起，商品房销售将全面按套内建筑面积计价，不再计算公摊面积。这一举措标志着取消公摊面积改革的进一步深化。衡阳的改革内容包括：

购房价格直接对应套内实际面积，杜绝开发商利用公摊面积抬高房价的行为。

收费项目公示透明，购房合同明确规定房款基于套内面积计算。

衡阳市住建局负责人表示：“按套内面积计价后，购房者的每一分钱都花得清清楚楚，购房纠纷将大幅减少。”

浙江地区在取消公摊面积方面也做出了积极探索，绍兴、温州、金华、湖州等地推出了得房率高达100%-120%的“第四代住宅”，其中部分楼盘的阳台面积仅按一半计入，实用率甚至达到130%。

深圳等一线城市也开始涌现得房率达100%的住宅产品。这些创新设计不仅提升了购房者的满意度，也为其他地区提供了参考方向。

取消公摊面积后，购房者的成本变得更加透明，房屋价格直接对应实际使用面积。购房者不再需要为不可用的公摊部分“买单”，也避免了因计算方式不透明而产生的购房纠纷。

例如，一位购房者曾购买建筑面积120㎡的房屋，其中42㎡为公摊面积，损失近20万元。取消公摊面积后，这部分资金将直接反映在实际使用面积上，极大提高了购房者的体验感和满意度。

开发商通过增加公摊面积获利，导致部分楼盘的公摊比例过高。随着按套内面积计价政策的推进，开发商需优化房屋设计，提升套内使用率，避免无用的公摊空间。这对开发商提出了更高的设计和施工要求，也将压缩其利润空间。

公摊面积的缩减可能导致小区公共设施配套不足，如何在优化设计的同时保障居住品质，成为开发商面临的新挑战。

短期内，二手房市场可能因新旧计价方式的差异而面临竞争压力。按建筑面积计价的二手房，与按套内面积计价的新房相比，在得房率和价格透明度上处于劣势。一些得房率低、使用面积小的老旧房屋价值可能进一步下滑。

长期来看，按套内面积计价将逐步推广至全国范围，成为未来房地产市场的主流趋势。这一变化将推动市场的公平化、透明化，提升购房者的权益保障。

取消公摊面积只是房地产市场改革的第一步，随着购房者权益保护的进一步加强，未来可能还会推进以下几项改革：

推行现房销售：现房销售逐渐取代期房销售，购房者可在购房前直观了解房屋品质和实际使用面积。截至2023年，中央和地方已出台至少30个相关试点文件，预计到2026年，现房销售试点项目将集中入市。

提升房屋品质：随着房地产市场从卖方市场转向买方市场，购房者对房屋品质和实际使用价值的要求日益提高。开发商需通过优化设计和提升施工质量，提供更高性价比的产品，才能在市场竞争中占据优势。

取消公摊面积计价并不意味着公摊部分的完全消失，而是将费用更加透明化、合理化。对于购房者而言，这一政策是维护权益的重要一步；对于开发商而言，则是优化产品设计、提升市场信任度的契机。

从取消公摊面积到推行现房销售，中国房地产市场正迈向更加公平、透明、规范的未来。2025年起，随着部分城市正式实施按套内面积计价的政策，这一改革将逐渐扩展至全国范围，为购房者带来更高的性价比、更好的居住体验，也为中国房地产市场注入更多信心与活力。

转自：湖州招聘网